Si estás a punto de solicitar una hipoteca, tu banco querrá comprobar tres cosas: quién eres, cuánto ganas y cuánto riesgo asume prestándote el dinero. Abajo tienes una guía clara, práctica y con checklist para que lleves tu expediente impecable a la primera.
Documentación de identificación y estado civil
Los bancos necesitan verificar tu identidad y tu situación personal porque afectan a la responsabilidad de la deuda y a la solvencia.
Lo habitual que te pedirán
DNI/NIE/pasaporte en vigor de todos los titulares y avalistas
Libro de familia o certificado de nacimiento (si aplica)
Certificado de matrimonio, divorcio o capitulaciones (si aplica)
Permiso de residencia y trabajo (si no eres ciudadano UE)
Certificado de empadronamiento (a veces)
Tus ingresos: cómo los mirará el banco
El objetivo es medir estabilidad y recurrencia. No es solo cuánto ingresas, sino cuán predecibles son esos ingresos.
Si eres trabajador por cuenta ajena
Contrato(s) de trabajo: indefinido/temporal, antigüedad, jornada
Tres últimas nóminas (a veces 6 si hay variables)
Certificado de empresa si hay cambios recientes
Declaración de la Renta (IRPF) del último ejercicio
Vida laboral actualizada
Si eres autónomo o empresario
Declaraciones de IRPF e IVA de los últimos 1–2 años
Pagos fraccionados (modelo 130/131) e IVA trimestral (303)
Resumen anual IVA (390) y certificados de estar al corriente
Cuentas anuales o extractos de ingresos/gastos
Contratos/recibos que sustenten ingresos recurrentes
Tus gastos y deudas: el otro lado de la balanza
El banco calculará tu capacidad real de pago. Estos son los gastos que suele valorar:
Cuotas de préstamos personales, tarjetas, renting/leasing
Pensiones alimenticias/compensatorias
Alquiler (si lo mantendrás)
Gastos fijos relevantes (colegios, financiaciones de consumo)
Líneas de crédito y tarjetas aunque estén a cero (límite disponible)
Historial crediticio y comportamiento financiero
Esperan ver responsabilidad de pago.
Informe de riesgos (CIRBE) y registros internos de morosidad
Extractos bancarios de 3–6 meses: ingresos, gastos, uso de tarjetas, descubiertos puntuales
Antigüedad de la relación con el banco y productos activos (seguros, planes de pensiones, etc.)
La vivienda: tasación y legalidad
La casa es la garantía. Debe estar correctamente valorada y libre de problemas.
Nota simple registral actualizada
Contrato de arras o reserva (si lo hay)
Último recibo de IBI, certificado de comunidad y estado de cargas
Certificado de eficiencia energética (si procede)
Tasación homologada por una sociedad tasadora (el banco puede gestionar la suya)
Ahorro y aportación inicial
Los bancos suelen financiar hasta el 80% del menor de estos valores: precio de compraventa o valor de tasación. Necesitarás ahorro para:
Entrada (normalmente 20%, salvo excepciones)
Gastos de compraventa y de hipoteca (aprox. 10–12% según CCAA y situación)
Ratios clave que mirará tu banco (y cómo optimizarlos)
Ratio de endeudamiento mensual
Suma todas tus cuotas (incluida la futura hipoteca) y divídelas entre tus ingresos netos. Objetivo: ≤ 30–35%. Si te pasas, reduce deudas, aporta más entrada o amplía plazo (con cabeza).
Loan To Value (LTV)
Importe de hipoteca / Valor de tasación o compraventa. Objetivo: ≤ 80% para condiciones estándar. Un LTV menor suele mejorar el tipo y facilitar la aprobación.
Estabilidad de ingresos
Indefinido con antigüedad >12 meses y nóminas estables = punto a favor. Autónomos: mostrar continuidad de facturación y menor estacionalidad.
Tipos de interés, comisiones y vinculación
Fijo, variable o mixto: el banco evaluará riesgo y ofrecerá condiciones en función de perfil y LTV.
Vinculaciones habituales: nómina domiciliada, seguros (vida, hogar, a veces protección de pagos), tarjetas, planes de pensiones o inversión. Aportan bonificación, pero valora el coste total.
Comisiones: de apertura, amortización parcial/total, subrogación/novación. Revisa TIN, TAE y letra pequeña.
Errores comunes que retrasan o complican la aprobación
Pagar tarde tarjetas o tener descubiertos frecuentes
Solicitar financiación sin haber limpiado microcréditos o préstamos de consumo
Presentar documentación incompleta o desactualizada
Intentar un LTV demasiado alto sin avales ni ahorro
No justificar ingresos variables/extraordinarios
Checklist
Consejos para mejorar tus opciones antes de solicitar
Cancela o reduce deudas de consumo y baja límites de tarjetas que no uses
Ahorra para bajar el LTV por debajo del 80% si puedes
Evita movimientos raros en cuenta en los 3–6 meses previos
Si eres autónomo, ordena tu facturación y justifica la recurrencia de ingresos
Considera un avalista solo si realmente mejora la operación (y entiende su responsabilidad)
Cronograma orientativo del proceso
Preestudio (48–72 h): revisión básica de ingresos, deudas y operación.
Tasación y análisis de riesgos (1–2 semanas): valoración del inmueble y scoring interno.
Oferta vinculante (FEIN/FIAE): condiciones finales para firmar si todo cuadra.
Firma: en notaría, con revisión previa de minuta y gastos.
Preguntas frecuentes rápidas
¿Puedo financiar el 100%?
Es excepcional. Podría darse con avales fuertes, garantía adicional o compra a entidades/colaboradores, pero lo estándar es ≤80% del menor valor (tasación/compraventa).
¿Me conviene tipo fijo o variable?
Depende de tu horizonte temporal, tolerancia al riesgo y LTV. Perfil conservador y plazos largos suelen preferir fijo; si puedes asumir variaciones y esperas bajar capital rápido, el variable o mixto puede encajar.
¿Aceptan ingresos variables (bonus, comisiones, horas extra)?
Sí, pero suelen ponderarlos (no al 100%). Aporta histórico para aumentar su “peso” en el cálculo.
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